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投資房地產信托應注意的風險

●注意信托產品的流動性風險
  目前中國信托機構的信托產品,在流動性方面與存款和股票相比是比較差的。由于沒有完備的法律和 規范,信托產品雖在信托公司內部有可以轉換的可能性,但始終未能找到變現途徑,如無法質押取得貸款 ,當然也沒有自由的市場進行流通。換句話說,信托生效后,一旦出現急需資金的情況,將無法通過正常 渠道進行融資。
  目前我國發行的房地產信托計劃多數以貸款性質運作,資金和產品流動性差,雖然信托文件上規定投 資可以轉讓,但信托產品的轉讓平臺還沒有建立。另外,在辦理過戶手續時信托公司還要向買賣雙方各收 取合同金額的千分之一的手續費,所以,投資房產信托產品最好是用一段時間不急需的資金。
  ●認真考察房地產信托項目
  主要包括考察房地產項目的前景和信托產品的擔保單位。一般情況下,政府委托項目信用最高,但收 益較低,而“國”字頭企業做擔保的項目信用水平居中。
  我國現有的房地產信托計劃在運營模式方面也存在缺陷,絕大多數地產信托產品都采取的是貸款模式 ,形式比較單一,抗風險能力差。
  近幾年來,全國各地房地產十分火爆,房價不斷高漲,從而使房地產信托風險處于相對較低狀態。同 時,由于目前市場需求遠遠大于供給,信托公司有足夠的項目可以挑選,這也大大降低了房地產信托投資 的風險。但房地產是個周期性很強的行業,收益體現出不穩定、大起大落的特點。
  如果房地產陷入低潮,根據《信托法》及相關規定,信托產品不能作保底承諾,房地產信托計劃所謂 的“預期收益”只是信托公司的一種市場判斷,并不等同于銀行存款的債權債務關系。也就是說,房地產 信托計劃一旦運作失敗,信托公司只負責賠償因自己違背信托合同擅自操作而招致的損失,至于運營過程 中發生的風險,則完全由投資人承擔。所以認真考察房地產信托項目是投資的重中之重。
  ●認真考察信托公司的實力
  根據年報的業績選擇信托公司可能是一種回避風險的新途徑。今年是信托公司信息披露試點的第一年 ,各家公司的業績差距很大。 對披露年報的信托公司經營業績評判,除凈利潤指標, 信托報酬率作為信 托報酬應收收入合計與年均受托資產本金之比,是信托業比較看重的一項,它能夠反映各家公司信托管理 水平的差異。此外,關聯交易是一個比較敏感而重要的問題,應注意信托公司有無必要采取措施,防范關 聯交易可能導致的金融風險。
  ●注意信托項目運營過程中的風險
  根據有關法規,信托項目運營過程中發生的風險,要完全由投資人承擔,信托公司不承諾信托財產不 受損失。只有當信托公司違背信托合同擅自操作時,才會負責賠償委托人的損失。投資者應關注信托公司 的風險控制手段,幻想追求低風險下的高收益是不現實的。(華寶信托 吳平)

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