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房地產在中國還要再熱十年

近26年房地產業發展迅速
     建國以來房地產有了一定發展。
     建設部原副部長楊慎在“2007博鰲房地產論壇”上介紹,從1980年到2006年的26年間,我國新增住房 面積88.6億平方米,如按90平方米一套計算,共蓋了9430萬套。
     我國用這么短的時間,就基本解決了13億人口的住房問題,使全國的人均住房水平大大超越一些國家 。聯華國際信托投資有限公司總裁李曉東介紹,10多年來房地產行業保持年均14%以上速度增長,房地產 增加值占GDP的比重,近年來一直超過4.5%,預計到2010年,房地產增加值將占到GDP的8%。
      “人口紅利”使得購房動力大增
      “人口紅利”是指在一個時期內,生育率迅速下降,少兒與老年撫養負擔均相對較輕,總人口中勞 動適齡人口比重上升,從而在老年人口比例達到較高水平之前,形成一個勞動力資源相對比較豐富,對經 濟社會發展十分有利的黃金時期。
     國際經驗表明,所有的先行國家和地區,都曾經在一定的發展階段上,或多或少地得益于“人口紅利 ”。我國正處于收取“人口紅利”的黃金時期。國際人口專家盼望了近半個世紀的“人口紅利”現象,已 在我國完整呈現,人力資源存量將成為經濟社會發展的最大財富基礎和持續動力。以海南為例,2005年的 抽樣調查顯示,海南總人口828萬人,其中15至64歲勞動力人口為559.69萬人,占總人口的67.3%,比1990 年提高6.58個百分點。這個勞動力人口比例在世界上是最高的。
     在過年的20多年里,勞動力的充足供給和高儲蓄率,為海南經濟增長帶來了可觀的“人口紅利”。即 使沒有島外購房者進駐,未來島內的購房需求和消費能力也會越來越強勁。今年7月份,海口市商業用房 集中成交價格,已漲至4916元/平方米,是1993年房地產泡沫經濟平均房價的2倍。清華大學經濟管理學院 金融系主任李稻葵認為,中國人的傳統觀念中,都希望有自己的房子,這一點比西方人重得多,“人口紅 利”的到來使得購房動力大增。
     家庭規模“小型化”拉動購房大需求
     我國家庭規模“小型化”成為常態,過去的四世同堂,如今越來越少。富裕起來的小家庭,都希望擁 有一套稱心的住宅,由此拉動了購房需求。
     中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一介紹,我國商品房業務面積與竣工面積之比,去年為1.72, 今年一季度1.71,上半年達到1.88。其中商品住宅業務面積與竣工面積之比達到2.08,高于去年同期的 1.9,說明國民具備一定的購買力。
     部分城市居民已擁有第二套住宅。中信證券股份有限公司研究咨詢部總監王德勇通過對舊城改造敏感 性分析、居民居住條件改善敏感性分析、保障性住房供給敏感性分析和城市化進程敏感性分析,得出的結 論是,未來10年,我國商品房總需求約為99億平方米。
     未來十年房產供應依然偏緊
     據了解,1996至2005年,我國商品房供應年平均增長為13.9%。要滿足未來10年99億平方米的住戶需 求,商品房供應年復合增長率必須達到13.2%,要實現這個供應速度,并不樂觀。
     主要原因是土地供應長期偏緊。我國保護18億畝農田是底線,不容突破。統計數據顯示,我國耕地面 積已經減至18億畝。保護農田已經到了“一分一厘算賬,而不是一分一畝算”。土地供應偏緊,使得未來 建設有地量、建設用地占有耕地比,都將大幅下降。
     王德勇預測,在兩年之內,我國建設用地供應處在嚴重的短缺狀態。而購房需求巨大,而土地供應有 限,這對矛盾的長期存在,使得我國房地產市場空間巨大。王德勇甚至認為,房地產業還將擁有20年的快 速發展時期。中國經濟發展進入高速期,社會結構進入轉型期,居民購買力和購買意向增強,新的施政綱 領等等,都為房地產行業發展提供強勁動力。

By A-ren
 

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