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高級私人會所:錯位的供給  

成為某個會所的會員,意味著對某個場所的專有特權。你可以在大理石的廳堂和廊柱間穿行;在頂 級酒店一般的健身房中揮汗如雨,或者延旋轉樓而下;在泳池暢游,還能約上三五好友在裝潢奢華的咖 啡廳談新敘舊。
 或者你喜歡另一種風格的會所。從一進門領到門禁卡之后,你在什么位置換上拖鞋、泳裝、運動服或 是睡袍都已經被考慮周到,你是穿長統靴的女士? 沒問題,長統靴有專門的存放處。健身房也有初級和 專業之分,你的身邊時刻會有教練指導和保護;舞蹈教室教授Hip-Hop時燈光如同一間Pub,而上瑜珈課 的時候,墻壁上透出的昏黃的燈光讓你迅速入定;小睡和閑坐都有分開的休息室,穿著運動裝的你可以 在簡餐區隨便吃點什么而不必擔心有失體統,走進餐廳時不要放過觀賞銅雕、紅銅大門和門廊,隨著時 間流逝,他們會漸漸變成暗紅色,甚至泛出些許綠意;當然不能錯過留心每處的燈光,因為這里的主題 就是“光線”。尤其是餐廳里意大利設計師的主題為太陽的銅質吊燈,看到舒活區西班牙設計師的梭形 落地燈了嗎? 如果你問上面的圖案是什么,會有人告訴你,那是西班牙特有的花卉,代表祝福。
  除去這一家,亞力山大在北京中關村和東直門還有兩家分店,主題分別是青春時尚和琉璃。在臺灣 ,每10個知識分子中就有約7個亞力山大的會員,今年,亞力山大預計將實現10億元臺幣的營業額。而此 時,內地的諸多房地產項目的會所建設正風起云涌,這些同樣提供全面休閑服務的會所卻身處大面積虧 損的窘境。
  歷史
  北京地面上的第一家獨立高檔健身房應該是初創于2001年的青鳥,在當時,每年支付5000元會費去 健身與投資3000萬建健身房同樣被看作瘋狂的舉動,然而青鳥也迅速成長起來了。一年之后,The SPA、 中體倍力等開始與之瓜分健身市場。
  時間跨入2003年,總部設于臺灣的亞力山大會館從在上海新天地投資4000多萬元人民幣設立內地旗 艦店,其后迅速在北京迅速支撐起三家分店。亞力山大會館已經不局限于簡單的健身,而是將商務會議 、運動、舒活桑拿、SPA等時尚休閑整合,提供“All-in-One”的服務。
  富力會總經理、在香港有20余年會所管理經驗的梁易尊說:“在香港,幾乎沒有一個住宅項目不配 備會所,否則會很難賣。”內地的會所發軔于南方城市對香港的模仿,并且連把會所當作促銷的賣點都 一并復制過來。因為房子會好賣,因為是來自香港或臺灣的,因為他們的房地產市場比我們成熟,這是 我們需要會所的主要理由。
  如此一來,會所的經營就成了無本之木,八到九成的虧損就不足為奇。
  沈宏非說,第一個吃螃蟹的人的確很勇敢,但當時也真的很餓。就像飲食文化大多發源于貧苦生活 ,會所的產生其實是因為擁擠。香江國際副總裁潘明朗在接受媒體采訪時表示,香港的會所的產生其實 是因為人多地少,家里的居住面積只能用來吃飯、睡覺,公共活動只能延伸到室外。會所就這么被“擠 ”了出來。
  亞歷山大會館經營者、亞歷山大企業集團總裁唐雅君給記者講述了臺灣會所的發展簡史,也是一個 生于憂患、死于安樂的故事,這樣的故事滯后了一定年份以后,正在大陸逼真地重現。會所在臺灣興起 ,源于當年臺灣經濟跌入低谷,“那時候股市一天的漲落,可以讓股民開出一部賓士(奔馳),景氣好的 時候,房地產建了預售屋(售樓處),房子一天全部賣完,但是經濟一下子滑落下來,甚至建商(開發商) 賣了兩年,房子還剩下一半,于是就開始炒作會所。”唐雅君說,當時的會所大部分是“紙上作業”, 開發商在廣告宣傳中不吝吹噓自己的會所,完成業務后,種種承諾又無法兌現。
  “過去四五年的時間,臺灣到處都是會所,一種是賣房子需要會所,另一種是城市中心擁擠,沒有 土地了,房子蓋到郊區,郊區生活便利更重要,會所作為配套。”隨后,作為業務工具的會所,其經營 成了大問題。
  對于使用會所的人來說,會所是其居所的延伸,但開發商們不予考慮,全然將會所作為業務的利器 ,臺灣會所故事的結局是:如今,會所的主人們紛紛尋求轉手的機會。
  業務
  你可能是一個羽毛球“票友”,跑到會所發現沒有空余的場地,單打獨斗又希望有成就感,偶爾想 跟職業球員過招,帶著孩子又讓你無法安心打球……在梁易尊看來,這些在富力會都不是問題:“我們 有8塊羽毛球場、每個月的比賽會有月度冠軍產生,還會安排專業球員跟大家交流,此外還有英語班,教 授孩子們羽毛球相關的英文。”20000平米的富力會投資2億元人民幣,在幾乎只虧不賺的會所行業,風 險可想而知,但梁易尊顯得十分自信。
  “我喜歡在客戶提出要求之前先滿足這種要求。”唐雅君說。創業之初,唐執掌雅姿韻律世界,“ 做女性和小朋友的舞蹈班,開了十幾個舞蹈工作室。”當時有很多兒童英文班,唐雅君決定與其合作, “這樣在媽媽帶小朋友學英文的時候,自己就不會覺得無聊。”
  孩子和母親的問題都解決了,那么父親呢? 10年過去了,唐雅君開始經營健康會所,“第一個很像 青鳥,純健身,男女都有,打破了以前的格局。”很快,唐雅君的會所中增加了桑拿洗浴,“現在看來 很平常,但是在13年前,沒有人那么做,我敢。我覺得我要提供客戶們都不知道的產品,我才有生存空 間,才能優于同業。”隨后,唐雅君開始著手經營健身、美容、洗浴“All-in-One”的亞歷山大會館。
  “最初做美容就像超市中賣茶葉蛋和郵票一樣,不賺錢,但是必須提供。”作為茶葉蛋的美容項目 隨后被唐雅君改造為今天仍然盛行的SPA芳療,“今年我們在臺灣營業額可以做到10億元人民幣,其中 SPA就可以達到3億元人民幣。”
  如今,唐雅君的會館中有了600種舞蹈和健身課程,居室能夠完成的功能是一成不變的,人們不斷滋 生出新的需求,唐雅君所做的生意其實就是在會所中預先滿足這些需求。
  生產
  滿足住戶的未來需求,聽起來是個簡單的好主意,但是這種滿足必須在設計之初打好基礎。所謂始 亂終棄,會所一直以來充當業務工具,所以沒有必要早做打算。戴德梁行酒店管理公司項目發展總監楊 潤認為,目前國內的會所經營存在的問題主要是設計規劃與實際需求的配比問題,建議在項目前期征求 專業顧問公司的意見,做好前期定位。梁易尊也提到,定位不準是目前會所經營中的問題之一。
  楊潤認為,不同定位的會所,其價值體現也不同,開發商應針對會所的定位設計不同的經營思路。 比如住宅項目中的會所往往在房產業務中已經實現了收入,此時就要考慮誰來繼續支持會所的后期經營 和維護;而許多經營性質的酒店式服務公寓的會所對客人是免費開放的,其功能主要是作為重要的配套 設施,提升項目的品質,收益已經體現在項目整體的收益中了。
  “與開發商的合作應該從土地開發時就開始。”唐雅君說,“一個真正的會所需要一個很大的商圈 才能養活起來。”唐雅君認為,北京更像L.A.,她的三家分店選址在三個不同商圈,她自己最看好的是 位于海淀黃莊的新中關會館,“中關村的生活比較煩躁,而那里又比較缺乏類似亞歷山大會館的場所。 ”而選址在東直門是看好當地的發展潛力,在未來那里會成為連接機場的交通樞紐。
  隨后是會所的設計。“經營者必須參與會所的設計,否則后期會很麻煩。”梁易尊介入富力會經營 后,著手修改了原來咖啡廳和紅酒吧的設計,去除了原來的玻璃墻,使空間更為寬敞,將就餐區與咖啡 區分隔,在咖啡區設立供好友聚會使用的私密區,“這樣就把咖啡廳的不同功能區分開來。”而早期, 臺灣的開發商也在設計方面吃虧不小,因為在會所方面的不實宣傳受到新出臺的法律制裁,臺灣開發商 必須把會所按照自己的許諾經營下去,所以著手設計,很多開發商因為專業性不足,錯找了業務健身器 材的人畫圖,結果會所中出現大面積的健身房和水療區,而一臺水療機動輒20-30萬人民幣。這些賣器 材的人,現在很多都在大陸賺大錢。
  唐雅君說:“會所是很專業的,不僅資金密集,還有技術密集,熱情密集。不是商人應該做的選擇 。”
 

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